Оформление права собственности объекта вспомогательного назначения без получения разрешения на строительство

Действующим законодательством установлен ряд случаев, в которых выдача разрешения на строительство не требуется. Одним из таких случаев является строительство на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования.

Какие объекты относятся к строениям и сооружениям вспомогательного использования?

Объекты недвижимости являются строениями и сооружениями вспомогательного использования (далее по тексту — вспомогательный объект) при их соответствии хотя бы одному из следующих критериев:

1. вспомогательный объект строится на одном земельном участке с основным зданием, строением или сооружением (далее по тексту — основной объект), строительство вспомогательного объекта предусмотрено проектной документацией, подготовленной применительно к основному объекту, и предназначено для обслуживания основного объекта;
2. вспомогательный объект строится в целях обеспечения эксплуатации основного объекта, имеет обслуживающее назначение по отношению к основному объекту, не является особо опасным, технически сложным и уникальным объектом, его общая площадь составляет не более 1500 кв. метров, не требует установления санитарно-защитных зон и размещается на земельном участке, на котором расположен основной объект, либо на земельных участках, смежных с земельным участком, на котором расположен основной объект, либо на земельном участке, не имеющем общих границ с земельным участком, на котором расположен основной объект, при условии, что вспомогательный объект технологически связан с основным объектом;
3. вспомогательный объект располагается на земельном участке, предоставленном для индивидуального жилищного строительства, либо для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок), либо для блокированной жилой застройки, либо для ведения гражданами садоводства для собственных нужд, в том числе является сараем, баней, теплицей, навесом, погребом, колодцем или другой хозяйственной постройкой (в том числе временной), сооружением, предназначенными для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, соответствующих виду разрешённого использования земельного участка, на котором постройка, сооружение созданы (создаются), при этом количество надземных этажей строения или сооружения не превышает 3 этажей и его высота не превышает 20 метров.

Если до максимума сократить юридическую терминологию в описании критериев объектов вспомогательного использования, то такие объекты должны соответствовать следующим характеристикам:

1. функциональная зависимость — вспомогательный объект должен использоваться исключительно для обслуживания основного объекта (например, производственного цеха);
2. наличие основного объекта — оформление возможно только при наличии законно построенного основного объекта;
3. отсутствие самостоятельного значения — вспомогательный объект не предназначен для независимой от основного объекта эксплуатации;
4. соответствие правовым, строительным, санитарным нормам и функциональному назначению земли;
5. общая площадь не более 1 500 кв. метров;
6. не является особо опасным или технически сложным объектом.

Применительно к промышленным и коммерческим объектам вспомогательными будут, к примеру, являться:

• склады;
• места хранения топлива;
• котельные (капитальной постройки);
• контрольно-пропускные пункты;
• капитальные заборы;
• помещения для охраны;
• помещения для персонала;
• производственные столовые
  и т. п.

Особенности оформления прав на объекты вспомогательного использования

Для оформления прав на объекты вспомогательного использования установлен упрощённый порядок и разрешение на строительство для этого не требуется.

Кадастровый учёт и государственная регистрация прав на созданные объекты вспомогательного использования, проводится на основании:

• технического плана объекта;
• правоустанавливающих документов на земельный участок, на котором расположен объект либо документа, подтверждающего возможность размещения созданного объекта, а также соответствующих объектов незавершённого строительства, без предоставления земельного участка или установления сервитута.

При этом необходимо соблюдение общих норм застройки (границы и красные линии; вид разрешенного использования земли; запрет на возведение определённых сооружений ввиду действующих зон с особыми условиями использования территорий, санитарных зон; охранные зоны коммуникаций и т. п.).

Документом-основанием для подготовки технического плана на объекты вспомогательного использования должна являться проектная документация, а в тех случаях, когда её изготовление в силу закона не требуется — иной документ, подтверждающий вспомогательный характер объекта.

Если у регистратора возникнут сомнения в наличии у объекта статуса «вспомогательного использования», возможно, придётся готовить проектную документацию и получать необходимые согласования.

Важную, если не ключевую, роль в процессе оформления прав на объект вспомогательного использования играет технический план объекта.

Технический план объекта, изготавливаемый кадастровым инженером (аккредитованным в Росреестре и являющимся членом СРО), должен включать в себя:

а) описание землевладения и объекта;
б) технико-экономические параметры;
в) конструктивные характеристики;
г) сведения о местоположении на земельном участке;
д) заключение кадастрового инженера, в котором отражается вспомогательный характер объекта и соответствующее обоснование согласно критериям, установленным в Постановлении Правительства РФ от 04.05.2023 года № 703 «Об утверждении критериев отнесения строений и сооружений к строениям и сооружениям вспомогательного использования» (приведены в начале настоящей статьи);
е) письмо о способе строительства объекта, которым подтверждается возведение объекта хозяйственным способом (без привлечения подрядчика) и что объект предназначен для обслуживания основного здания.

В самом общем виде процедура оформления права собственности на объект вспомогательного использования включает в себя несколько этапов:

1. Проверка владельцем объекта его соответствие критериям, которым должен отвечать объект вспомогательного использования, установленным Постановлением Правительства РФ от 04.05.2023 года № 703.
2. Изготовление кадастровым инженером технического плана объекта вспомогательного использования.
3. Подготовка письма, подтверждающего, что объект построен хозяйственным способом (без привлечения подрядчика) и что объект предназначен для обслуживания основного здания.
4. Обращение в Росреестр с заявлением о постановке объекта на кадастровый учёт и государственной регистрации права собственности (прикладывается диск с техническим планом и оплачивается госпошлина).
5. Получение выписки из ЕГРН, подтверждающей государственную регистрацию права собственности на объект вспомогательного использования.

Возможно приведённое описание процесса оформления прав на объекты вспомогательного использования создаст впечатление о его простоте и отсутствии необходимости прибегать к услугам профессиональных участников правоотношений в данной сфере.

Однако такое впечатление ошибочно.

Существует множество причин, по которым в государственной регистрации объектов вспомогательного назначения по упрощённой процедуре без получения разрешения на строительство может быть отказано. И если такие причины будут иметь место, то можете быть уверены — право собственности не будет зарегистрировано до тех пор, пока не будут удовлетворены все требования регистрирующего органа, в том числе — не соответствующие закону.

Вот лишь некоторые из множества возможных технических, организационных и юридических причин (именно причин, а нет оснований), по которым в регистрации объекта вспомогательного назначения может быть отказано:

1. Неправильное оформление документов. Даже если хотя бы один документ, из большого количества необходимых для государственной регистрации, будет отсутствовать или содержать ошибки, то регистрация не состоится.
2. Несоответствие объекта вспомогательного использования установленным нормам и требованиям (например, требованиям пожарной безопасности, отсутствие необходимых коммуникаций и т. д.).
3. Нарушение земельного законодательства.
4. Недостаточная (неполная или недостоверная) информация об объекте или его характеристиках.
5. Наличие противоречий между требованиями государственных органов и проектной документацией (несоответствие утверждённому плану или инженерному проекту).
6. Сомнения регистратора в наличии у объекта статуса «вспомогательного использования».

Для разрешения проблем, возникающих при оформлении прав на объекты вспомогательного использования, придётся прибегать к определённым правовым и процедурным механизмам, а сам процесс государственной регистрации может быть долгим и трудным.

Поэтому самым оптимальным вариантом будет обращение за помощью к профессионалам, способным эффективно решить все сложности при оформлении прав на объекты вспомогательного использования и обеспечить их государственную регистрацию при минимальных затратах заказчика.

Среди команд таких профессионалов одно из лидирующих мест занимает Юридическая компания «ЮКОНТ», имеющая высокие компетенции в данной области.

Обращаясь к нам, Вы получите консультацию профильного юриста, который:

• детально проанализирует представленные документы,
• задаст необходимые уточняющие вопросы,
• предложит оптимальный план действий,
• оценит трудозатраты и направит Вам предложение по стоимостью услуг.

В зависимости от специфики задач, объёма работы и Ваших пожеланий мы предлагаем различные варианты оплаты наших услуг:

• фиксированная оплата,
• оплата за каждое действие.

Мы гибко подходим к срокам и порядку оплаты услуг, предлагая поэтапную оплату.

Стоимость услуг Юридической компании «ЮКОНТ» всегда обсуждается, согласовывается с клиентом и зависит от ряда обстоятельств, в том числе:

• потенциальные затраты по времени,
• сложность конкретной правовой ситуации,
• срочность выполнения задач,
• предполагаемый объём необходимых документов,
• имеется ли необходимость в сборе документов,
• территориальные особенности (удалённость объектов, доступность и т. п.),
• на какой стадии привлекается наш специалист
  и другие.

Стоимость услуг Юридической компании «ЮКОНТ» всегда обсуждается и согласовывается с клиентом.

В любом случае у нас Вы получите оптимальное соотношение «цена-качество» предлагаемой услуги.