Оформление прав собственности на объект незавершённого строительства

Не всегда строительство проходит быстро и завершается вводом в эксплуатацию построенного объекта. Если строительство объекта затягивается, то первоначальные планы собственника могут измениться, а вслед за этим возникнуть необходимость продать недостроенный объект (объект незавершённого строительства), передать его в залог или иным образом распорядиться им. Для любого юридического действия с таким объектом потребуется сначала зарегистрировать право собственности на него.

Что такое «объект незавершённого строительства»?

Объект незавершённого строительства — это объект капитального строительства, строительство которого не завершено.

То есть такой объект является недвижимым имуществом и:

должен иметь прочную связь с землёй, а его перемещение без ущерба назначению невозможно (Это означает наличие фундамента — с момента устройства фундамента, строящийся объект уже можно считать объектом незавершённого строительства до тех пор, пока не будет получено разрешение на ввод в эксплуатацию);
находится на любом этапе строительства с момента возведения фундамента до ввода объекта в эксплуатацию (Законом не установлен минимальный процент степени готовности объекта, при котором он может быть признан объектом незавершённого строительства);
не является самовольной постройкой.

Для чего оформлять право собственности на объект незавершённого строительства?

Безусловно, оформление права собственности на объект незавершённого строительства является правом, а не обязанностью его владельца. Отсутствие государственной регистрации права на него не влечёт за собой никаких санкций со стороны государства.

Однако, права на объект незавершённого строительства, как и на любую недвижимость, возникают, изменяются и прекращаются только после государственной регистрации. То есть до момента государственной регистрации права собственности на объект незавершённого строительства он Вам не принадлежит (принадлежат лишь строительные материалы, из которых он состоит, и то при наличии доказательств, подтверждающих их приобретение).

Любые сделки (купли-продажи, дарения, мены, ипотеки и т. д.) с объектом незавершённого строительства можно совершать лишь после оформления на него права собственности.

Оформленное (прошедшее государственную регистрацию) право собственности на объект незавершённого строительства:

может быть оспорено только в судебном порядке;
даёт возможность подать заявление о запрете регистрации без личного участия собственника, что позволяет избежать мошенничества с таким объектом;
даёт возможность получения компенсационных выплат в случае его утраты в результате пожаров, наводнений, иных стихийных бедствий, а также в ситуациях резервирования земель для строительства на них социально значимых объектов;
позволяет нотариусам устанавливать наследственное имущество, что гарантирует последующее беспроблемное оформление прав наследников на такой объект.

Если Вы решите продать земельный участок, на котором находится незарегистрированный объект незавершённого строительства, то можете потерять в цене, поскольку такая сделка несёт потенциальные риски для покупателя, а, следовательно, продавец будет вынужден пойти на уступки и снизить цену на саму землю.

Примеры подобных рисков:

а) Если права на объект незавершённого строительства не зарегистрированы, включить его в договор купли-продажи нельзя. В этом случае землю можно продать только как земельный участок без построек. В будущем у покупателя могут возникнуть трудности при попытке узаконить и зарегистрировать объект, даже если он его достроит. И решать такие проблемы ему придётся своими силами и за свой счёт.
б) Если к объекту незавершённого строительства подведены коммуникации (газ, электричество, централизованное водоснабжение, канализация), у покупателя и тут возникнут сложности при переоформлении документов на себя, поскольку юридически он не приобрёл никаких прав на объект незавершённого строительства.
в) Поскольку действующее законодательство запрещает отчуждение земельного участка отдельно от находящихся на нём построек, если и земля, и постройки принадлежат одному и тому же лицу, такой договор купли-продажи может быть оспорен и с высокой долей вероятности признан недействительным.
г) Если объект незавершённого строительства не зарегистрирован по причине невозможности это сделать, и хозяин об этом знает, но не сообщает покупателю, то подобная ситуация может повлечь не только судебные споры, но и снос такого объекта (с соответствующими расходами, которые лягут на покупателя).
д) Приобретатель объекта незавершённого строительства, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признаётся добросовестным, пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение данного объекта у лица, от которого ему перешли права на него. Если же право не оформлено, то покупатель лишается данного «бонуса» и не может считаться добросовестным, со всеми вытекающими отсюда неблагоприятными последствиями.
е) В случае признания договора купли-продажи недействительным, есть шанс взыскать потраченные деньги из казны государства. Этот способ бывает быстрее, чем ждать возмещения от недобросовестного продавца. То есть и в такой ситуации покупатель лишается одного из своих прав.

Несмотря на то, что оформление права собственности на объект незавершённого строительства накладывает на его владельца определённые обязательства, получаемые им при этом возможности и значительное расширение прав, с лихвой покрывают «минусы» от обязательств.

Общий алгоритм оформления права собственности на объект незавершённого строительства

Регистрация права собственности на объект незавершённого строительства осуществляется по общим правилам, предусмотренным для государственной регистрации прав на любое иное недвижимое имущество, и проводится одновременно с его кадастровым учётом.

Для постановки объекта незавершённого строительства на кадастровый учёт и государственной регистрации его владелец должен заполнить и подать заявление, подготовить необходимые документы и уплатить госпошлину.

В случае, если право собственности на земельный участок, на котором находится объект незавершённого строительства, не было зарегистрировано ранее, то при этом должен быть проведён кадастровый учёт и государственная регистрация права собственности на земельный участок.

Для государственной регистрации права на объект незавершённого строительства необходимо представить в регистрирующий орган следующие документы:

разрешение на строительство (если для строительства требуется его получение);
правоустанавливающие документы на земельный участок;
технический план объекта незавершённого строительства (его нужно заказать и получить у кадастрового инженера до обращения за государственной регистрацией права собственности);
доверенность и другие документы, подтверждающие полномочия и личность лица, представляющего документы на регистрацию.

Если одновременно проводится кадастровый учёт земельного участка, то представляется также межевой план на данный участок.

Процент готовности объекта незавершённого строительства определяет кадастровый инженер исходя из объёма выполненных строительных работ.

Следует понимать, что в случае, если:

не был представлен документ, подтверждающий право собственности на земельный участок,
имеет место наложение границ с соседним земельным участком,
имеются ошибки в межевом или техническом плане,
разрешённое использование объекта незавершённого строительства не совпадает с видами разрешённого использования земельного участка,
регистрирующий орган вынесет отказ или приостановит в регистрацию объекта незавершённого строительства.

Юридическая компания «ЮКОНТ» оказывает услуги по оформлению прав на объекты незавершённого строительства и имеет высокие компетенции в данной области.

По Вашей заявке мы:

соберём документы, необходимые для признания права собственности на объект незавершённого строительства;
подготовим и направим все необходимые документы;
представим Ваши интересы во всех органах, учреждениях и организациях;
сопроводим регистрацию права на объект незавершённого строительства в Росреестре;
проконсультируем Вас по всем сопутствующим юридическим вопросам.

Обращаясь к нам, Вы получите консультацию профильного юриста, который: