Одним из таких случаев является исчисление налога на имущество организаций от его кадастровой стоимости (ст.378.2 НК РФ) и налога на имущество физических лиц по налоговой ставке до 2% от кадастровой стоимости объекта недвижимости (пп.2 п.2 ст.406 НК РФ).
В практике Юридической компании «ЮКОНТ» много дел, когда объекты недвижимого имущества наших клиентов незаконно облагались повышенной налоговой ставкой и для защиты их прав приходилось обращаться в суд. Процент выигранных нами данной категории дел составляет 95%.
Для упрощения терминологии рассмотрим суть таких споров, причины их возникновения и способы их разрешения.
Причины возникновения споров
Налоговый кодекс Российской Федерации предусматривает определение налоговой базы по налогу на имущество организаций как среднегодовой стоимости имущества, признаваемого объектом налогообложения, либо как кадастровая стоимость таких объектов недвижимости.
Именно второй вариант определения налоговой базы (от кадастровой стоимости) порождает больше всего нарушений прав налогоплательщиков. Причинами таких нарушений прав могут являться:
- завышение кадастровой стоимости объекта недвижимости;
- неправомерное отнесение объекта недвижимости к объектам, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость;
- комбинация двух вышеуказанных причин.
Здесь мы будем говорить только о второй из причин — неправомерном отнесении объекта недвижимости к объектам, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость.
В отношении каких объектов недвижимого имущества налоговая база определяется как кадастровая стоимость имущества?
Административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них.
Административно-деловым центром или торговым центром (комплексом) признаётся отдельно стоящее нежилое здание (строение, сооружение), помещения в котором принадлежат одному или нескольким собственникам и которое отвечает хотя бы одному из следующих условий:
а) здание (строение, сооружение) расположено на земельном участке, один из видов разрешённого использования которого предусматривает размещение офисных зданий делового, административного и коммерческого назначения или размещение торговых объектов, объектов общественного питания и (или) бытового обслуживания соответственно;
б) здание (строение, сооружение) предназначено для использования или фактически используется в целях делового, административного, коммерческого назначения или в целях размещения торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания соответственно. При этом:
здание (строение, сооружение) признаётся таковым, если назначение, разрешённое использование или наименование помещений общей площадью не менее 20% общей площади этого здания (строения, сооружения) в соответствии со сведениями, содержащимися в ЕГРН, или документами технического учёта (инвентаризации) предусматривает размещение офисов, сопутствующей офисной инфраструктуры (включая централизованные приёмные помещения, комнаты для проведения встреч, офисное оборудование, парковки), торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания соответственно;
фактическим использованием здания (строения, сооружения) признаётся использование не менее 20% его общей площади для размещения офисов, сопутствующей офисной инфраструктуры (включая централизованные приёмные помещения, комнаты для проведения встреч, офисное оборудование, парковки), торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания.
Административно-деловым центром или торговым центром (комплексом) признаются также единый недвижимый комплекс, в состав которого входит хотя бы одно нежилое здание (строение, сооружение), соответствующее хотя бы одному из перечисленных условий.
При соблюдении определённых условий объект может одновременно признаваться и как административно-деловой центр, и как торговый центр (комплекс).
- Нежилые помещения, назначение, разрешённое использование или наименование которых в соответствии со сведениями, содержащимися в ЕГРН, или документами технического учёта (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания.
Следует обратить внимание, что с 1 января 2026 года положения Налогового кодекса Российской Федерации (п.1 ст.378.2) к объектам бытового обслуживания прямо относят недвижимость, в которой оказывают бытовые услуги как физическим, так и юридически лицам. Если в классификаторах ОКВЭД и ОКПД 2 указаны виды деятельности и услуг, которые относятся к бытовым (например: автомойки, ателье, ремонтные мастерские и т. д.), и деятельность попадает под коды бытовых услуг, то Ваш объект может быть включён в перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость. Впрочем, и ранее, при разрешении споров, исходили также из этого (например: определение Верховного Суда Российской Федерации от 15.04.2022 года № 305-ЭС21-27837).
- Объекты недвижимого имущества иностранных организаций, не осуществляющих деятельности в Российской Федерации через постоянные представительства, а также объекты недвижимого имущества иностранных организаций, не относящиеся к деятельности данных организаций в Российской Федерации через постоянные представительства.
- Находящиеся на балансе юридического лица жилые помещения, жилые строения, многоквартирные дома, наёмные дома, садовые дома, гаражи, машино-места, объекты незавершённого строительства, а также хозяйственные строения или сооружения, расположенные на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства или индивидуального жилищного строительства.
ВАЖНО!
Если здание включено в перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, то все помещения в нём, принадлежащие одному или нескольким собственникам, подлежат налогообложению исходя из кадастровой стоимости вне зависимости от отсутствия этих помещений в перечне, а также без привязки к фактическому использованию данного помещения (Письмо Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России от 17 октября 2017 года № 03-05-05-01/67536). Правомерность данной позиции неоднократно подтверждалось Верховным Судом Российской Федерации.
Кто и как решает относятся ли Ваши объекты недвижимости к недвижимому имуществу, в отношении которого налоговая база определяется как кадастровая стоимость?
Решение об этом принимают уполномоченные органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации.
В каждом регионе принимаются нормативно-правовые акты, утверждающие конкретные перечни объектов недвижимости, в отношении которого налоговая база определяется как кадастровая стоимость.
Такой уполномоченный орган не позднее 1 марта текущего налогового периода по налогу:
- определяет на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость;
- направляет такой перечень в электронной форме в налоговый орган по субъекту Российской Федерации;
- размещает перечень на своём официальном сайте или на официальном сайте субъекта Российской Федерации.
Вид фактического использования зданий (строений, сооружений) и помещений определяется также определяется уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации.
Включение Вашего объекта в перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость означает, что сумма налога на имущество увеличится кратно.
Как узнать включена ли Ваша недвижимость в перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость?
Это можно узнать на официальном сайте уполномоченного органа субъекта Российской Федерации, в котором находится недвижимое имущество.
Также это можно сделать на нашем сайте при помощи специального сервиса.
Как можно защитить свои права и не допустить незаконного взыскания с Вас налога на имущество по повышенной ставке?
Существует три способа:
- Подача заявления в региональную комиссию по определению вида фактического использования зданий (строений, сооружений) и помещений, с приложением документов, фото- и (или) видеоматериалов, содержащих доказательства иного вида фактического использования объекта недвижимого имущества, отличного от вида фактического использования, определённого в результате проведения мероприятий представителями власти.
Данный способ достаточно сложный, малореальный и может быть использован до утверждения перечня.
- Досудебное урегулирование спора.
Как правило имеет шанс на успех только в случае технической ошибки, приведшей к включению объекта недвижимости в перечень.
- Судебное разрешение спора.
Наиболее реальный способ защитить свои права. Поскольку сами перечни зачастую составляются без учёта требований законодательства и без осмотра объектов недвижимости, большая часть судебной практики складывается в пользу собственников. Однако, положительный результат рассмотрения судебного спора стоит немалых усилий.
Некоторые особенности разрешения споров данной категории
Осуществляется в порядке административного судопроизводства посредством оспаривания нормативно-правового акта уполномоченного органа власти субъекта Российской Федерации об утверждении перечня объектов недвижимости, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, в части включения в него принадлежащей Вам недвижимости.
В зависимости от оснований включения объекта недвижимости в перечень, заявителю при рассмотрении спора может быть необходимо:
- Доказать, что перечень был составлен с нарушением методики его составления.
- Подготовить контррасчёт площадей, доказывающий, что объект недвижимости используется под цели, перечисленные в пункте 1 статьи 378.2 НК РФ, менее, чем на 20%.
- Представить суду все имеющиеся документы на объект, договоры аренды/субаренды помещений, а также локальные акты собственника, которые подтверждают его использование не в коммерческих целях.
- Обратить внимание суда на: вид разрешённого использования земельного участка, на котором расположено здание (строение, сооружение); на каком праве земля принадлежит собственнику здания (строения, сооружения); как фактически используется объект недвижимости.
Какова экономическая целесообразность исключения объекта недвижимости из перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость?
Исключение объекта недвижимости из перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, позволяет сильно (в разы) снизить налоговую нагрузку по налогу на имущество или даже полностью освободиться от его уплаты:
- налогоплательщики, применяющие общую систему налогообложения, снижают размер налога на имущество в разы, а также получают возможность вернуть излишне уплаченную сумму налога за несколько предшествующих подаче заявления лет;
- налогоплательщики на упрощённой системе налогообложения и специальных налоговых режимах получают полное освобождение от уплаты налога на имущество с возвратом ранее уплаченных сумм.
Юридическая компания «ЮКОНТ» оказывает услуги по исключению объектов недвижимости из перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, имеет высокие компетенции и большой опыт в данной области.
Мы работаем по всей территории России!
По Вашей заявке мы:
- установим документ, на основании которого Ваш объект был включён в перечень;
- проведём анализ Вашего объекта недвижимости на предмет его соответствия критериям, установленным статьей 378.2 Налогового кодекса РФ;
- проанализируем и проконсультируем по наличию и корректуре признаков использования объектов;
- подготовим и направим все необходимые документы;
- представим Ваши интересы во всех органах, учреждениях и организациях;
- представим Ваши интересы во всех судебных заседаниях и при проведении судебных мероприятий во всех судебных инстанциях;
- проконсультируем Вас по всем сопутствующим юридическим вопросам.
Обращаясь к нам, Вы получите консультацию профильного юриста, который:
- детально проанализирует представленные документы,
- задаст необходимые уточняющие вопросы,
- предложит оптимальный план действий,
Какова стоимость услуг Юридической компании «ЮКОНТ»?
В зависимости от специфики задач, объёма работы и Ваших пожеланий мы предлагаем следующие варианты оплаты наших услуг:
- фиксированная оплата,
- оплата за каждое действие,
- решение вопроса «под ключ».
Мы гибко подходим к срокам и порядку оплаты услуг, предлагая поэтапную оплату.
Стоимость услуг Юридической компании «ЮКОНТ» всегда обсуждается и согласовывается с клиентом.
В любом случае у нас Вы получите оптимальное соотношение «цена–качество» предлагаемой услуги.
