Оформление изменений объекта без получения разрешения на реконструкцию или перепланировку
Вопросы соблюдения юридических формальностей при проведении строительно-ремонтных работ нельзя отнести к самым простым.
Регулярно меняющееся градостроительное законодательство, многочисленные подзаконные акты и разного рода регламенты, в том числе на местном уровне, требуют тщательного изучения перед началом производства любых строительно-ремонтных работ, в противном случае вместо реализации своих коммерческих планов «на выходе» можно получить самострой со всеми вытекающими неблагоприятными последствиями.
Чаще всего именно коммерческая недвижимость нуждается в периодическом и достаточно серьёзном изменении посредством реконструкции или перепланировки.
В целом ряде случаев изменения коммерческого объекта можно оформить без получения разрешения на реконструкцию или перепланировку.
Юридическая компания «ЮКОНТ» оказывает услуги по оформлению изменений объектов коммерческой недвижимости без получения разрешения на реконструкцию и перепланировку.
Отличия реконструкции от перепланировки
Реконструкция здания или сооружения — это изменение его параметров, частей (высоты, количества этажей, площади, объёма), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
Перепланировка — это проведение строительных работ в отдельных помещениях здания при сохранении функционального назначения объекта перепланировки, предусматривающих один из следующих видов работ (или их комплекс):
- замену (частичную или полную) несущих перегородок;
- пробитие проёмов в несущих перегородках;
- замену инженерного и сантехнического оборудования помещения (не влекущую переоборудование по всему зданию).
Перепланировка проводится в целях изменения эксплуатационных качеств помещений посредством изменения планировочных показателей его отдельных частей (комнат) с сохранением общих технико-экономических показателей в пределах габаритов несущих конструкций и основного функционального назначения объекта перепланировки.
Основным отличием перепланировки от реконструкции является объект, в отношении которого осуществлены изменения. Перепланировка выполняется в помещениях, расположенных в здании или сооружении, а работы, проводимые в отношении здания (сооружения) или помещения, которое в нем находится, и в результате которых изменены параметры самого дома (его части) либо произведена замена, восстановление несущих конструкций, являются реконструкцией.
В каких случаях не требуется получения разрешения для проведения реконструкции или перепланировки?
Случаи, при которых выдача разрешения на строительство для проведения реконструкции и перепланировки не требуется, установлены пунктом 4 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, нормативными правовыми актами Правительства Российской Федерации, законодательством субъектов Российской Федерации о градостроительной деятельности.
В частности, применительно к нежилым зданиям, строениям, сооружениям, помещениям, получение разрешения не требуется в случае:
- реконструкции гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности;
- реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства;
- изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надёжности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешённой реконструкции, установленные градостроительным регламентом;
- капитального ремонта объектов капитального строительства.
К примеру, разрешение не потребуется, если:
а) меняются или восстанавливаются только отдельные элементы несущих конструкций;
б) производятся работы, не вносящие изменения в конструкции и элементы, обеспечивающие безопасность эксплуатации объекта, а сами изменения не превышают предельные параметры разрешённой реконструкции, установленные градостроительным регламентом;
в) производится замена кровли без изменения её уровня;
г) производится усиление фундамента;
д) производится замена самонесущих стен (то есть стен, которые несут только свой вес и не влияют на конструктив всего здания);
е) производится замена оконных или дверных заполнений или монтаж новых изделий в существующие проёмы;
ж) производится изменение внутреннего пространства помещения, его площади и отдельных элементов за счёт демонтажа и строительства внутренних перегородок;
з) производится замена полов или перекрытий (после окончания работ уровень пола или перекрытия должен стать прежним);
и) работы производятся в отношении наружных сооружений, пристроек, навесов и т. п. (то есть некапитальных строений);
к) производится косметический ремонт стен, пола, потолков;
л) производится разбор или создание встроенной мебели, которая не образует отдельные помещения;
м) производится установка зонирующих перегородок из лёгких материалов, которые не доходят до потока;
н) производится замена и перенос элементов отопления и/или кондиционирования;
о) производится обустройство входной группы (крыльцо, лестница, козырёк, пандус и т. п.).
Для возможности оформления изменений объекта каждый вид работ имеет свои нюансы, несмотря на упрощённую процедуру.
Также необходимо учитывать, что, несмотря на положения приведённого выше пункта 4 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ об отсутствии обязанности оформлять разрешение при проведении капитального ремонта объекта капитального строительства, согласование ремонтных работ потребуется, если при их проведении планируется:
- создание новых или переоборудование существующих помещений;
- восстановление отдельных конструктивных элементов или всего строения, напрямую влияющее на прочность и несущую способность конструкций;
- замена или ремонт элементов, от которых зависит инженерное оснащение и безопасность объекта.
Каковы могут быть последствия осуществления реконструкции или перепланировки без соблюдения разрешительных процедур?
В зависимости от ситуации к виновным лицам (в большинстве случаев виновными признаются собственники или владельцы недвижимости) могут быть применены наказания в виде штрафов или административного приостановления деятельности.
К примеру, согласно части 1 статьи 9.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, реконструкция объекта капитального строительства без разрешения на строительство в случае, если для осуществления строительства, реконструкции объектов капитального строительства предусмотрено получение разрешений на строительство, влечёт для юридических лиц наложение административного штрафа в размере от 500 000 до 1 000 000 рублей или административное приостановление их деятельности на срок до девяноста суток.
Если реконструированный без разрешения объект расположен на государственной или муниципальной земле, то он может быть признан самостроем и снесён, даже если собственник ошибочно считал, что осуществил не реконструкцию, а перепланировку.
Если земельный участок в собственности, то грозит штраф, рассчитываемый, как правило, исходя из его кадастровой стоимости.
Что сделать для оформления проведённой без разрешения реконструкции или перепланировки?
Любое изменение, вносимое в конфигурацию помещения, должно быть узаконено либо предварительно согласовано.
Согласованием является процедура, происходящая до начала строительных работ. Узаконивание — это процедура, которая следует за самовольной реконструкцией или перепланировкой.
Чтобы узаконить реконструкцию или перепланировку нужно подготовить пакет документов.
Все корректировки параметров объекта должны быть поставлены на кадастровый учёт. Для этого нужно изготовить новый технический паспорт (план) и сдать его в Росреестр для внесения поправок в ЕГРН.
Специалисты Юридической компании «ЮКОНТ» предоставляют квалифицированные услуги по оформлению реконструкции и перепланировки даже в сложных правовых ситуациях.
Оформление реконструкции или перепланировки в субъектах Российской Федерации отличается в зависимости от нормативных актов, которые принимают местные органы власти, и является достаточно сложным процессом.
Настоящая статья, в силу объективных причин нормативно-правового характера, написана обобщенно, а каждая ситуация требует индивидуального подхода.
Для разрешения проблем, возникающих при оформлении изменений объекта без разрешения на реконструкцию или перепланировку, придётся прибегать к определённым правовым и процедурным механизмам, а сам процесс государственной регистрации может быть долгим и трудным.
Лучшим решением будет обратиться с этой проблемой к нам. Мы поможем оформить изменения при Ваших минимальных затратах времени, сил и средств.
Обращаясь к нам, Вы получите консультацию профильного юриста, который:
- детально проанализирует представленные документы,
- задаст необходимые уточняющие вопросы,
- предложит оптимальный план действий,
- оценит трудозатраты и направит Вам предложение по стоимости услуг.
В зависимости от специфики задач, объёма работы и Ваших пожеланий мы предлагаем различные варианты оплаты наших услуг:
- фиксированная оплата,
- оплата за каждое действие.
Мы гибко подходим к срокам и порядку оплаты услуг, предлагая поэтапную оплату.
Стоимость услуг Юридической компании «ЮКОНТ» всегда обсуждается, согласовывается с клиентом и зависит от ряда обстоятельств, в том числе:
- потенциальные затраты по времени,
- сложность конкретной правовой ситуации,
- срочность выполнения задач,
- предполагаемый объём необходимых документов,
- имеется ли необходимость в сборе документов,
- территориальные особенности (удалённость объектов, доступность и т. п.),
- на какой стадии привлекается наш специалист
и другие.
Стоимость услуг Юридической компании «ЮКОНТ» всегда обсуждается и согласовывается с клиентом.
В любом случае у нас Вы получите оптимальное соотношение «цена-качество» предлагаемой услуги.
