Оформление прав на гараж в рамках гаражной амнистии

Большинство гаражей в ныне существующих гаражно-строительных кооперативах было построено 30–55 лет назад — ещё в прошлом веке при ином общественно-политическом строе и государственной формации. Почти всегда выделение земельных участков для гаражного строительства проводилось бессистемно (обычно работодатель просто выделял своим работникам землю для хранения машин), землеотводные документы не оформлялись, сами гаражи строились гражданами без каких-либо проектов. Соответственно разрешений на строительство и на ввод в эксплуатацию не выдавалось.

Поэтому сегодня вопрос по оформлению гаражей и земельных участков под ними весьма актуален.

По данным Росреестра сейчас в нашей стране насчитывается более 3 500 000 неоформленных гаражей.

Одна из основных причин столь большого числа неоформленных объектов недвижимости в том, что поскольку гаражи построены давно — ещё родителями нынешних фактических владельцев (нередко — родителями родителей), то правоустанавливающие документы на них, соответствующие действующему законодательству, отсутствуют. Многие сегодняшние владельцы гаражей имеют, в лучшем случае, членскую книжку ГСК или старый документ периода СССР о выделении гаража.

До 01 сентября 2026 года действует упрощённый порядок оформления прав на гаражи и землю под ними, получивший в народе название «гаражная амнистия».
Юридическая компания «ЮКОНТ» оказывает комплексные услуги по оформлению прав на гаражи и на землю.

Зачем владельцу гаража оформлять право собственности на него и на земельный участок под ним в соответствии с действующим законодательством?

С неоформленными гаражами и землёй их фактические владельцы не вправе совершать никакие сделки.

Оформление прав на гараж и земельный участок, который занимает гараж, в установленном законом порядке предоставляет их собственнику возможность подарить гараж и землю, продать, обменять, сдать в аренду, передать в залог, оставить в наследство и т. д.

Кроме того, снести гараж и забрать землю под ним, права на которые зарегистрированы в установленном порядке, «просто так» — только лишь по решению властей, без какой-либо компенсации владельцу, будет невозможно. Владелец гаража получает реальную возможность отстаивать свои права на гараж и землю под гаражом в суде.

Оформление гаражей и земельных участков в установленном законом порядке не несёт для их владельцев никаких рисков, напротив — создаёт возможность легального владения, пользования и распоряжения ими.

«Гаражная амнистия» действует до 01 сентября 2026 года. Будет ли она продлеваться, как это случалось несколько раз с «дачной амнистией», неизвестно. Возможно продлеваться не будет, и в таком случае есть опасность что все неоформленные гаражи будут постепенно сноситься как самовольные постройки не только без какой-либо компенсации, но и за счёт их владельцев.

Какие гаражи можно оформить в рамках «гаражной амнистии»?

Для того, чтобы оформить права на гараж по условиям «гаражной амнистии» необходимо, чтобы он одновременно отвечал следующим требованиям:

1. Является объектом капитального строительства, то есть имеет прочную связь с землей, фундамент и стены.
2. Построен до 30 декабря 2004 года.
3. Не признан в судебном или ином предусмотренном законом порядке самовольной постройкой, подлежащей сносу.
4. Не имеет жилых помещений.
5. Расположен на государственной или муниципальной земле.

Существует ошибочное мнение, что наличие любого гаража даёт преимущества при оформлении участка под ним: «если гараж простоял более пятнадцати лет и его никто не трогал, то государство обязано оформить на него все документы». Это не соответствует действительности.

Какие гаражи нельзя оформить в рамках «гаражной амнистии»?

Оформить права на гараж по условиям «гаражной амнистии» не получится в следующих случаях:

1. Гараж не является объектом капитального строительства, то есть не имеет прочную связь с землей, фундамент и стены (как правило металлические гаражи).
   !!! ВАЖНО !!! Однако в рамках гаражной амнистии можно оформить земельный участок под металлическим гаражом.
2. Гараж является объектом вспомогательного использования по отношению к объектам ИЖС, садовым домам, объектам производственного, промышленного или коммерческого назначения, в том числе предназначенных и (или) используемых для осуществления предпринимательской деятельности по оказанию услуг по ремонту, техническому обслуживанию и мойке транспортных средств.
3. Гараж предназначен для хранения техники и оборудования, необходимых для обеспечения деятельности государственных органов, их территориальных органов, органов местного самоуправления, организаций, подведомственных государственным органам или органам местного самоуправления, а также транспортных организаций.
4. Гараж расположен в многоквартирном доме, объекте коммерческого назначения или является подземным.
5. Гараж построен после 29 декабря 2004 года.
6. Если гараж является самовольной постройкой и есть решение суда о его сносе.
7. Отсутствуют какие-либо документы на гараж.
8. Гараж имеет жилые помещения.

Кроме того, в случае, если земельный участок, на котором расположен гараж, является ограниченным в обороте, то он подлежит предоставлению только в аренду с установлением арендной платы в размере не выше размера земельного налога за соответствующий земельный участок. В собственность оформить его не получится.

Зачем оформлять земельный участок под гаражом в рамках «гаражной амнистии», если право на гараж уже оформлено или если гараж металлический?

Исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или аренду имеют собственники расположенных на них зданий и сооружений.

Собственник гаража в рамках «гаражной амнистии» вправе приобрести такой земельный участок в собственность бесплатно (за исключением случаев, когда земельный участок не может быть предоставлен в собственность в соответствии с Земельным кодексом РФ).

В общем порядке приобретение такого земельного участка осуществляется за плату.

Если права на земельный участок под гаражом не оформлены, то это значительно сужает круг сделок с гаражом и его потенциальных покупателей, поскольку далеко не каждый захочет приобретать недвижимость без земли под ним. Сделки залога в такой ситуации практически исключаются.

Кроме того, если и гараж, и земельный участок оформлены в собственность, то при необходимости сноса собственнику будет выплачена компенсация. Если же земельный участок не принадлежат собственнику гаража, то речь о компенсации стоимости земли идти не будет, а стоимость гаража (и, соответственно, компенсации) также будет значительно ниже.

Владелец металлического гаража, оформив земельный участок под гаражом, будет вправе в последующем использовать его по своему усмотрению в соответствии с его назначением (продать, подарить, передать в залог, обменять, построить капитальный гараж и т. д.).

Какие документы необходимы для оформления прав на гараж в рамках «гаражной амнистии»?

Необходимо собрать максимально возможное количество документов, подтверждающих право на гараж его фактического владельца.

Это могут быть, к примеру:

• любое решение органа власти (в том числе периода СССР), подтверждающее, что земельный участок предоставлен для размещения гаража;
• любое решение завода, фабрики, совхоза, колхоза или иного предприятия, при котором был построен гараж, подтверждающее, что земельный участок предоставлен для размещения гаража и/или о создании ГСК;
• справка, выданная председателем ГСК, о полной выплате паевых взносов;
• решение общего собрания ГСК, подтверждающее распределение гаражей (если гаражи в ГСК строили коллективно);
• договоры о подключении к электрическим и иным инженерным сетям (заключённые до 2004 года);
• квитанции об оплате коммунальных услуг;
• членская книжка ГСК;
• технический паспорт или справки БТИ на гараж;
• свидетельство о праве на наследство (если нынешний владелец получил гараж по наследству);
• документы о приобретении гаража у другого лица;
• документы об оплате налога за гараж.

Также понадобится оформление ряда документов, связанных с межеванием земельного участка, на котором расположен гараж, и технических документов на сам гараж.

! ВАЖНО ! Государственная пошлина за регистрацию права собственности на гараж и земельный участок под ним по «гаражной амнистии» не взимается. Однако с 01.01.2025 года взымается госпошлина за постановку земельного участка на кадастровый учёт в сумме 2000 рублей.

Каков общий порядок оформления прав на гараж в рамках «гаражной амнистии»?

Вариант «А»

1. Убедиться, что гараж подходит под условия упрощённого порядка оформления прав на него и на землю под ним.
2. Убедиться, что земля, на которой расположен гараж, размежёвана.
3. Если земля не принадлежит фактическому владельцу гаража и не указана на публичной кадастровой карте, то её необходимо размежевать.
4. Собрать все документы, подтверждающие право владения гаражом.
5. Подать заявление на утверждение схемы расположения земельного участка.
6. После получения положительного ответа на заявление об утверждении схемы расположения земельного участка, заказать межевой план участка и технический план гаража.
7. Поставит земельный участок на кадастровый учёт.
8. Подать заявление о предоставлении земельного участка под гаражом в собственность и регистрации гаража (приложив все собранные документы).
9. При положительном решении по заявлению о предоставлении земельного участка под гаражом в собственность и регистрации гаража, а также последующем проведении регистрации прав на них Росреестром, получить документы, подтверждающие право собственности на гараж и землю под ним.

! ВАЖНО ! Несмотря на кажущуюся простоту оформления на практике часто возникают ситуации, требующие значительного времени и сил (моральных и физических) на решение существующих и вновь возникших проблем как правового, так и организационного характера (отказы на заявления, спорные вопросы по земельному участку и кадастровому учёту, необходимость обращения в суд и т. д.).

Вариант «Б»

Обратиться в Юридическую компанию «ЮКОНТ» — мы сделаем все за Вас.