Какие объекты подлежат включению в Перечень, а какие нет? Рассказываем простыми словами на конкретных примерах.
Ранее мы уже рассказывали, по каким критериями объекты подлежат включению в Перечень объектов недвижимости, налог по которым взымается с кадастровой стоимости. Теперь разберём применение статьи 378.2 Налогового кодекса на конкретных примерах.
Жилой дом с магазином
- 20% и более здания, согласно технической документации, предназначены для торговли
- 20 % и более здания фактически используется для торговли
+ земельный участок имеет разрешённое использование «для индивидуального жилищного строительства»
Подлежит включению в Перечень
Несмотря на разъяснения Верховного суда от 2019 года о том, что объекты с назначением «жилое» не могут включаться в Перечень, на практике суды не обращают внимание на такое назначение, а лишь определяют, используется ли 20% и более площади объекта для торговли или нет. Есть даже определение Конституционного суда, поддерживающее такую нехорошую для налогоплательщиков практику.
Вывод: при строительстве таких объектов обязательно стоит обратить внимание на то, чтобы для торговли использовалось менее 20% от площади объекта, иначе за всю жилую площадь, которая не используется в коммерческой деятельности, придётся платить повышенный налог.
Административное здание
+ помещения здания, согласно технической документации, не имеют наименования «офисы», «торговые залы», «общепит» и т.п.
+ 20% и более здания не используется для размещения офисов сторонних организация, торговли, размещения общепита и т.п.
+ земельный участок имеет разрешённое использование «для административного здания», «производственная база» и т.п.
Не подлежит включению в Перечень
Верховный суд разъяснил, что «кабинет» не тождественен понятию «офис», а именно наименование «кабинет», как правило, имеют помещения Административных зданий, которые используются для размещения собственного персонала завода, фабрики, НИИ и т.п. Если такое здание не используется для сдачи в аренду третьим лицам, то есть фактически не является Бизнес-центром, то оно не подлежит включению в Перечень.
Вывод: при строительстве объекта для размещения собственного персонала нужно быть осторожным с наименованием помещений в нём. Если помещения будут называться «офис», «переговорная», «приёмная», и т.п., то велика вероятность «попасть» на повышенный налог. Также стоит аккуратно подходить к проектированию помещений для приёма пищи персоналом. Наличие помещений с названиями «столовая», «кафе», «буфет» и иными, которые можно будет идентифицировать как общепит, площадью 20% и более от площади здания, также может привести к попаданию в Перечень.
Склад с торговым залом
+ менее 20% здания, согласно технической документации, предназначены для торговли
+ менее 20% здания фактически используются для торговли
+ земельный участок имеет разрешённое использование «для размещения склада», «для производственной базы» и т.п.
Подлежит включению в Перечень
Казалось бы, здание не отвечает ни одному из критериев, которые позволяли бы включить данный объект в Перечень, но есть один существенный нюанс! Склад, как правило, используется для хранения товаров, которые реализуются тут же, в торговом зале. Это означает наличие, как указывают суды, «функциональной связи» между складскими помещениями и торговым залом. То есть при определении процента фактического использования объекта для торговли, к площадям торгового зала прибавляются и площади складских помещений. Так как получившаяся цифра явно больше 20% - объект включается в Перечень.
Вывод: для того, чтобы не уплачивать повышенные налоги на имущество, нельзя реализовывать товары в том же здании, где они хранятся. Размещение рядом отдельного магазина либо реализация товара в режиме онлайн – как выход для тех объектов, которые уже были построены без учёта практики применения статьи 378.2 Налогового кодекса.
Склад на земельном участке «для предпринимательства»
+ здание, согласно технической документации, имеет только складские помещения
+ здание фактически используется как склад
- земельный участок имеет разрешённое использование «для предпринимательства»
Не подлежит включению в Перечень
Назначение земельного участка, предполагающее размещение офиса, торгового объекта, объекта бытового обслуживания или общественного питания, само по себе является основанием для включения всех зданий, расположенных на нём, в Перечень. А как быть, если на одном земельном участке располагаются и торговые объекты и склады? Разрешённое использование «для предпринимательства» подходит для размещения обоих типов объектов, но может явится основанием для включения их в Перечень. Однако суды исходят из того, что данное разрешённое использование не означает, что объект, расположенный на нём, отвечает критериям, установленным статьей 378.2 Налогового кодекса.
Вывод: разрешённое использование «для предпринимательства» пока является неким мостиком между торговыми и складскими объектами. Но судебная практика часто меняется, поэтому самым безопасным способом уберечься от повышенного налогообложения является формирование под объектами, имеющими разное назначение, отдельных земельных участков.
Больше интересной информации в удобном формате в нашем телеграмм-канале: https://t.me/ukont_ru! Подписывайтесь, друзья!