Разбираем определение Верховного суда Российской Федерации от 16 декабря 2025 года №5-КГ-174-К2 по делу певицы Ларисы Долиной. Какие последствия для рынка недвижимости и не только нас ждут?

Сегодня Верховный суд Российской Федерации обнародовал полный текст определения по нашумевшему делу, связанному с продажей квартиры Ларисой Долиной.

Многие ждали данный судебный акт как документ, который должен был внести ясность в судьбу подобных сделок и стабилизировать ситуацию на рынке вторичного жилья, которая ухудшилась после скандала.

Поставил ли Верховный суд окончательную точку в подобных спорах? К сожалению, пока нет.

Кратко суть спора

Знаменитая певица Лариса Долина, как и сотни других наших сограждан, стала жертвой популярной в последнее время схемы мошенников. Неизвестные убедили Долину в том, что её деньги под угрозой, в связи с чем нужно их спрятать на специальных счетах. Также они убедили её продать квартиру и отдать мошенникам вырученные от продажи деньги, уверяя, что это всё происходит в рамках некой «специальной операции». Долина послушно выполнила все указания, а после того, как поняла, что стала жертвой мошенников – обратилась в суд с иском о признании сделки по продаже квартиры недействительной. В результате удовлетворения требований Долиной покупатель её квартиры, Полина Лурье, осталась и без денег, и без квартиры.

Позиция юристов Ларисы Долиной

Требуя признать сделку недействительной, юристы Долиной ссылались на 2 статьи Гражданского кодекса Российской Федерации: 177 и 178. Обе статьи сами по себе позволяют признать сделку недействительной, но по разным основаниям. Статья 177 ГК РФ позволяет это сделать в случае, если сторона сделки не была способна понимать значения своих действий или руководить ими, а 178 ГК РФ – в случае, если сторона сделки находилась под влиянием существенного заблуждения. Судя по всему, юристы Долиной не стали развивать свою позицию по статье 177 ГК РФ, ограничившись лишь представлением в суд психолого-психиатрических экспертиз, проведённых в рамках уголовного дела. Но данные экспертизы не подтверждали, что Долина в момент сделки не была способна понимать значение своих действий или руководить ими. Представители Долиной больше «били» именно на положения статьи 178 ГК РФ, а именно на подпункт 3 пункта 2 данной стати, согласно которому считается, что сторона совершала сделку под влиянием существенного заблуждения, если она заблуждалась относительно природы сделки. По мнению юристов Долиной, она была уверена, что участвует в «специальной операции» по спасению денежных средств и поимке опасных преступников, а сделка по продаже квартиры фиктивная, что и является подтверждением заблуждения Долиной относительно природы сделки.

Решения нижестоящих инстанций

Решения судов первой, апелляционной и кассационной инстанций повергли юридическое сообщество в шок. Суды применили статью 178 ГК РФ и признали сделку купли-продажи недействительной, посчитав, что Долина действительно заблуждалась относительно природы сделки. Но это не главное, с чем были не согласны многие юристы. Главное, что суды не применили обязательную в таких случаях реституцию. Реституция – это возврат всего полученного по недействительной сделке, которая должна осуществить каждая сторона. В данном случае Лурье должна была вернуть квартиру Долиной, а Долина должна была вернуть Лурье 112 000 000 рублей, которые она получили за квартиру. Про Долину суды не забыли, а вот в возврате денежных средств Лурье отказали! При этом судебные акты содержали просто издевательскую формулировку о том, что Лурье «не лишена возможности предъявить требования о возмещения соответствующих убытков» к лицам, которые совершили хищение у Долиной! Кроме того, суды в целом засомневались в возмездности сделки, посчитав, что однозначных доказательств передачи денежных средств в деле нет. И это несмотря на то, что Долина пересчитывала деньги под камерой и написала собственноручную расписку в получении денег. Конечно, состоявшиеся судебные акты вызвали огромный общественный резонанс. Не только юристы, но и обычные граждане прекрасно понимали абсурдность сложившейся ситуации.

Решение Верховного суда РФ

16 декабря Верховный суд сделал то, что от него так ждали – отменил все незаконные решения, вынесенные ранее по делу. В иске Долиной о признании сделки по продаже квартиры суд отказал. Встречный иск Лурье о выселении Долиной и её родственников из квартиры суд отправил на новое рассмотрение. В своём определении Верховный суд очень чётко разъяснил, что к ситуациям подобным той, в которой оказалась Долина, статья 178 ГК РФ, предполагающая наличие заблуждения касаемо природы сделки, не применима. Суд напомнил, что данная норма предусматривает положение о том, что заблуждение относительно мотивов заключения сделки, не может быть основанием для признания её недействительной (пункт 3 статьи 178 ГК РФ). А ведь то, что Долина продаёт квартиру в рамках некой «специальной операции», придуманной мошенниками, это был как раз её мотив для заключения договора. В самой природе сделки и её последствиях Долина не заблуждалась. Она прекрасно осознавала, что заключает договор купли-продажи, который направлен на отчуждение её квартиры, за которую она получит деньги. Также Верховный суд разъяснил, что для признания сделки недействительной, совершенной под влиянием заблуждения, важно наличие недобросовестного поведения второй стороны. Это означает, что вторая сторона знала или должна была знать о том, что потерпевшая сторона находится под влиянием заблуждения. Иными словами, если покупатель квартиры вёл себя добросовестно, совершил все проверки, которые требует от него характер сделки, не догадывался о том, что продавец находится под влиянием мошенников, суд априори не может отобрать у покупателя квартиру. Иное трактование норм права, как указал Верховный суд, приводит к нестабильности гражданского оборота, подрывает доверие к подобным сделкам и рынку недвижимости в целом. Суд обратил внимание на недопустимость уменьшения объёма защиты прав покупателя по сравнению с правами продавца, даже если последнего ввели в заблуждение мошенники. Ну, и, конечно, Верховный суд не обошёл вниманием ситуацию с неприменением нижестоящими инстанциями двухсторонней реституции. Верховный суд указал, что в случае, если суды пришли к выводу, что сделка всё-таки является недействительной по основаниям, предусмотренным статьей 178 ГК РФ, они обязаны применить реституцию, ведь это прямо предусмотренной данной нормой права.

Последствия для рынка недвижимости

Положительным моментом является то, что Верховный суд чётко дал понять, что продавцы недвижимости, попавшие под влияние мошенников, не могут ссылаться на данный факт и требовать признание сделки недействительной по основаниям, предусмотренным статьей 178 ГК РФ. Грубо говоря, если условная бабушка продала квартиру, и перевела все деньги мошенникам – это остаётся проблемой бабушки. Никто ей квартиру возвращать не обязан – добросовестный покупатель в данном случае защищён. Подобные выводы должны благотворно повлиять на уверенность покупателей недвижимости и в целом на рынок вторичного жилья. Но не всё так безоблачно. Есть ещё одна опасность для покупателей, которую Верховный суд также затронул. Это возможность признания сделки недействительной по основаниям, предусмотренным статьей 177 ГК РФ. Как уже говорилось выше, на данную норму права также ссылались юристы Долиной. Напомним, что данная статья предусматривает возможность признание сделки недействительной в том случае, если сторона сделки не была способна понимать значение своих действий или руководить ими. Как разъяснил Верховный суд, признание сделки по данному основанию возможно даже, если вторая сторона вела себя добросовестно. В данном случае будет иметь значение именно психическое состояние продавца, которое необходимо будет устанавливать в судебном процессе путём проведения соответствующих экспертиз. Таким образом, если условную бабушку мошенники довели до такого состояния, что она, продавая свою квартиру, фактически не осознавала характер своих действий, то, к сожалению, покупатель может лишиться только что приобретённого жилья. В связи с вышеизложенным можно сделать вывод, что пока орудуют подобные мошенники, приобретение жилья на вторичном рынке становится нетривиальной задачей. Способы, которые позволят на 100% обезопасить покупателей при подобных сделках, юристам ещё предстоит разработать. Возможно, в этом поможет обзор практики Верховного суда по подобным делам, выпуск которого анонсировал председательствующий по делу Долиной судья Москаленко.

Последствия для юридического сообщества

Все мы видим какие репутационные последствия данное дело имеет для Ларисы Долиной. Но, возможно, мы становимся свидетелями подобных последствий также и для других лиц. Сегодня стало известно, что знаменитый адвокат Михаил Борщевский, являющийся также представителем Правительства РФ в Конституционном суде, покидает свою должность. Интересно, что именно его юридическая фирма «Борщевский и партнёры» представляла интересы Ларисы Долины в данном деле. У многих юристов возникли очень большие вопросы к законности и обоснованности судебных актов по делу Долиной, которые, к счастью, отменил Верховный суд. Странно, что юриста с таким именем не смутили данные судебные акты, которые хоть и полностью защищали интересы клиентки вышеназванной фирмы, но имели явный перекос в её пользу и содержали грубейшие нарушения норм материального права. Не исключено, что какие-либо последствия ждут и судейское сообщество. К сожалению, очень часто в практике приходиться сталкиваться с ситуациями, когда суды отказывают в защите нарушенных прав, ссылаясь на то, что сторона дела «не лишена возможности» применения иного способа защиты прав, которого по факту не существует.

Максим Давыдов

Больше интересной информации в удобном формате в нашем телеграмм-канале: https://t.me/ukont_ru! Подписывайтесь, друзья!